摘要:
第三节 操盘中的实战风险
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2003年，北京楼盘供大于求、竞争加剧的情况下，小房型却全线飘红。仅ＣＢＤ及周边区域就集中了炫特区、易构空间等１０多个项目，成为当年最为活跃的房地产板块。
2004年的乌鲁木齐房地产市场，高层住宅大面积滞销，空置率高达60%以上，但多层住宅却成了当年的香饽饽。当银根收紧，高档住宅难以消化的情况下，天际的丽景江山别墅却起死回生。
尽管楼市面临诸多风险，但任何市场背景下，都会同时存在热销楼盘和滞销楼盘。因此对于楼市来说，风险是永存的，机会也是永存的。究其病理,楼盘遭遇危机与人遭遇疾病同出一理，它可能缘于外感也可能缘于内患，或同时缘于内感外患。气候总是变化无常的，而感冒的病人总是与自身免疫有关。因此，内在风险，才是楼盘遭遇危机的根本。
那么，对于一个楼盘，在实际操作中，究竟是什么原因导致风险呢？
风险一:买地不慎。
——买地不慎直接导致两种滞销风险，一是楼盘高成本，一是楼盘区域环境不理想。
只要是谈房地产，就无法回避“地段”话题。
这里有个例子，在乌鲁木齐，2000年，新疆自治区体育馆原址10万平方米土地公开拍卖，这块土地位于乌鲁木齐南门，是市内最为繁华的地段之一。一家涉足地产不久的房地产公司志在必得，在与几家开发经验丰富的开发商公开竞拍后，最终拿得这块土地。但拿得这块土地的开发商却从此陷入了高开发成本的泥团。这块土地总价高达4.51亿，创下该市当时的天价。土地的高价位导致楼盘的高成本，随之而来的是楼盘的高容积率，在高容积率下诞生的高层住宅，又遭遇楼盘的市场高层住宅大面积滞销的寒冬。
风险二：市场定位失误。
——不知要切哪一块蛋糕，使开发商哪一块都吃不上。
原本要投入海外市场的“达利花园”，无论从外观造型，区内的整体规划以及室内装修设计，都称得上是一流的产品，它也是深圳最早欧陆风格的高尚住宅，但“达利花园”自94年投入市场以来，却出现了该产品“叫好不叫座”的被动局面。究其原因就是开发商划错了它的利益圈。
(marketing.iader.com)
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- 国际营销网 作者[记者]:寒水石 日期:2006-03-12论坛投稿