摘要:
第三节 操盘中的实战风险
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要建房首先要划定好自己的利益圈，即找出属于自己的市场机会，这就是市场定位。市场定位失误，突出表现有以下几类：
一是定位过高，就达利花园发展商原来的设想，该产品主要是要投入海外市场，但这个相对较偏远的地方未能引起香港人的足够重视，潜在的内销市场，却因其定位档次过高而使一些买家却步；
二是定位过泛。每个购买群体的需求差异都很大，所以，任何一个销售个案都不可能达到满足所有购买者需要的目标。但有些发展商为了“抗风险”，往往采取“大小通吃型”的定位，结果事与愿违。某市的“宝亨大厦”就是采取“大小通吃型”的定位，大厦内功能过多，户型繁杂。从功能上有，商场，写字楼，及住宅。单是住宅类就有单身公寓，二房二厅，三房二厅以及复式四房二厅，五房三厅等多种户型，在这样一个单体项目中显得不伦不类，销售受阻也就在情理之中了；
三是过于超前。在深圳地产业日趋竞争激烈、类同相似产品不断涌向市场的情况下，发展商为了更大程度的抢占市场，都在努力琢磨新的卖点，于是近年来出现了许多新产品概念，但有些发展商忽视了市场的消费水准，一味强调新概念，把一些尚缺乏消费基础的超前定位搬了出来，同样缺乏竞争力；
四是盲从，比如一哄而起的高层公寓楼、写字楼，一哄而起的别墅群、豪宅等，不管市场消化能力如何，盲目追逐暴利，最终导致严重滞销。2003年，2004年，乌鲁木齐300多万平方米的滞销楼盘中，90%都是高层住宅。
五是从来不去管定位。房子建好了或封顶了，该卖的时候，才去找专家找营销公司：“这类房子应该卖给谁？”。因为他还不知道把房子卖给谁就把房子建起来了，这种房子很有可能谁住都不合适。
风险三：目标客户不明确。
——迷失方向，不知谁是真正的买家
风险四：概念不清晰。
——缺乏个性，聊无生机
建筑是“形”，概念是“神”。对于一个楼盘只有形神兼备才具有强势竞争力。
(marketing.iader.com)
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- 国际营销网 作者[记者]:寒水石 日期:2006-03-12论坛投稿